Kalkulator ryczałtu od najmu prywatnego 2026
Sprawdź ile zapłacisz ryczałtu 8,5% / 12,5%, optymalizuj progi małżonków i porównaj roczny zysk netto z wynajmu.
Pokaż obliczenia
Próg (single): 100 000 zł
Do progu (8.5%): 48 000,00 zł × 8.5% = 4080,00 zł
Razem podatek roczny: 4080,00 zł
Jak używać kalkulatora
Zakładka „Ile zapłacę ryczałtu?"
Wprowadź czynsz miesięczny brutto z umowy najmu — wartość bez mediów, jeśli najemca rozlicza je osobno z dostawcami. Zaznacz „Małżonkowie z oświadczeniem", jeśli jesteście małżeństwem we wspólności majątkowej i chcecie skorzystać z wyższego progu 200 000 zł rocznie (zamiast standardowych 100 000 zł single). Wykres pokazuje strukturę: część do progu (8,5%) zielono, nadwyżka (12,5%) pomarańczowo, łączny podatek czerwono. Pod wykresem zobaczysz przychód roczny, stawkę efektywną i zaliczki miesięczne. Kliknij „A gdyby…", żeby przeskoczyć między scenariuszami.
Zakładka „Pełne koszty miesięczne"
Pełen rachunek miesięczny: czynsz brutto + ubezpieczenie + zarząd + podatek od nieruchomości (rocznie / 12) + opcjonalnie świadectwo energetyczne. Kluczowy wybór to forma rozliczenia mediów: osobno (najemca płaci media bezpośrednio dostawcom — NIE są przychodem do opodatkowania) lub w czynszu (pełna kwota, łącznie z mediami, jest przychodem). Optymalizacja: media w osobnej umowie z dostawcami obniża podstawę opodatkowania o 800–1 500 zł/mc. Wykres rozkłada czynsz na netto (zostaje), podatek ryczałt i koszty administracyjne.
Zakładka „Roczny zysk netto"
Porównanie 2 scenariuszy rocznych: status quo (single, próg 100 000 zł) vs optymalizowane (małżonkowie z oświadczeniem, próg 200 000 zł). Kalkulator mnoży czynsz przez liczbę mieszkań i sprawdza, czy roczny przychód przekracza próg 100 000 zł — jeśli tak, optymalizacja małżonków daje konkretną oszczędność. Wskaźnik „Lepsze" oznacza scenariusz tańszy podatkowo. Termin oświadczenia: do 20 lutego (wymaga wspólności majątkowej małżeńskiej).
Udostępnianie wyniku
Każda zakładka ma przyciski Udostępnij i Skopiuj wynik. Kliknięcie Udostępnij zapisuje stan kalkulatora w URL — wyślij link partnerowi lub księgowemu, otworzy stronę z dokładnie tymi samymi liczbami, bez żadnej rejestracji ani ekranu logowania.
Wzór obliczeniowy
Najem prywatny od 2023 r. rozliczany jest wyłącznie ryczałtem ewidencjonowanym (PIT-28) — skala podatkowa i podatek liniowy NIE są dostępne. Stawki według ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym z 20 listopada 1998 r., art. 12 ust. 1 pkt 4a:
przychód ≤ 100 000 zł rocznie: podatek = przychód × 8,5%
przychód > 100 000 zł: podatek = 8 500 + (przychód − 100 000) × 12,5%
Małżonkowie z oświadczeniem (do 20 lutego):
przychód ≤ 200 000 zł: podatek = przychód × 8,5%
przychód > 200 000 zł: podatek = 17 000 + (przychód − 200 000) × 12,5%
Brak składki zdrowotnej — od 2022 r. (Polski Ład) najem prywatny NIE podlega obowiązkowi zdrowotnej (w odróżnieniu od JDG). Brak kosztów uzyskania przychodu — ryczałt liczony od przychodu (czynsz brutto), bez możliwości odliczenia jakichkolwiek kosztów eksploatacyjnych. Termin PIT-28: 30 kwietnia roku następującego. Zaliczki miesięczne: 20. dnia każdego miesiąca, na konto urzędu skarbowego.
Optymalizacja mediów: jeśli najemca podpisze osobne umowy z dostawcami mediów (prąd, gaz, ogrzewanie, woda) i płaci im bezpośrednio, kwoty te NIE są Twoim przychodem — nie wliczają się do progu 100 000 / 200 000 zł i nie podlegają ryczałtowi. Jeśli media są w jednej kwocie czynszu (Twoja umowa pokrywa wszystko), pełna kwota staje się przychodem do opodatkowania. Dla 1 500 zł/mc mediów to oszczędność 1 530 zł/rok podatku (1 500 × 12 × 8,5%).
Świadectwo energetyczne jest mandatory od 28 kwietnia 2023 r. dla wynajmu i sprzedaży nieruchomości. Koszt typowy: 200−700 zł (~400 zł średnio), ważne 10 lat. Brak świadectwa: kara administracyjna do 5 000 zł.
Kaucja zwrotna NIE jest przychodem — to depozyt zabezpieczający, zwracany po zakończeniu umowy. Pamiętaj o pisemnym potwierdzeniu wpłaty (umowa lub protokół przekazania).
Przykład
Anna ma 3 mieszkania na wynajem (puszka próg 100 000 zł)
Anna ma 38 lat, pracuje jako księgowa w korpo i odziedziczyła mieszkanie po babci 5 lat temu. Wynajmuje 3 mieszkania:
- Mieszkanie po rodzicach (Warszawa Mokotów) — 4 500 zł/mc
- Mieszkanie po babci (Warszawa Praga) — 4 500 zł/mc
- Mieszkanie kupione (Wrocław) — 4 500 zł/mc
Łącznie: 13 500 zł/mc × 12 = 162 000 zł/rok przychodu. Anna pyta: ile zapłacę ryczałtu i czy jest sposób na optymalizację?
Zakładka „Ile zapłacę ryczałtu?"
Anna wprowadza w kalkulatorze czynsz 13 500 zł/mc (łączny ze wszystkich 3 mieszkań — kalkulator nie rozróżnia). Status: single (Anna nie ma oświadczenia z mężem):
Anna klika „A gdyby małżonkowie z oświadczeniem?" — kalkulator przelicza z progiem 200 000 zł:
Anna jest mężatką we wspólności majątkowej. Wystarczy złożyć oświadczenie o opodatkowaniu całego przychodu z najmu przez jednego z małżonków do urzędu skarbowego do 20 lutego. Oszczędność: 2 480 zł rocznie (~25 000 zł przez 10 lat).
Zakładka „Roczny zysk netto"
Anna przechodzi na Tab 3, ustawia czynsz 4 500 zł/mc (avg na mieszkanie), liczbę najemców 3, koszty utrzymania średnio 100 zł/mc:
Karta „Małżonkowie z oświadczeniem" ma zielone podświetlenie i etykietę „Lepsze". Anna skopiowała link wyniku i wysłała mężowi, żeby podpisał oświadczenie do 20.02.
Zakładka „Pełne koszty miesięczne"
Anna sprawdza pełne koszty dla jednego z mieszkań (Warszawa Mokotów, 4 500 zł/mc). Media osobno (najemca rozlicza prąd/gaz bezpośrednio), ubezpieczenie 80 zł/mc, podatek od nieruchomości 600 zł/rok (50 zł/mc):
Uwaga: Tab 2 zakłada single (próg 100k). Dla pełnej optymalizacji małżonków przejdź na Tab 3.