Kupujemy z partnerem - czy oboje musimy spelniac warunki?

Wyrok NSA III FSK 281/25 z 7 kwietnia 2026 zmienil praktyke. Po wyroku obowiazuje proporcjonalne zwolnienie - partner spelniajacy warunki ma swoja 50% czesc zwolniona z PCC, drugi placi 2% od swojej 50% czesci. Para kupujaca mieszkanie 600 000 zl oszczedza zatem 6 000 zl zamiast 12 000 zl (50% zwolnienia). Dla par bez intercyzy w malzenstwie - oboje musza spelnic warunki (KC art. 31 wspolnosc majatkowa). Wyrok dotyczy konkubinatu i par bez wspolnosci (np. po intercyzie).

Mieszkanie od dewelopera - kiedy zaplace VAT, kiedy PCC?

Na rynku pierwotnym placisz VAT zamiast PCC (zasada zakazu podwojnego opodatkowania, art. 2 pkt 4 ustawy o PCC). Stawka VAT zalezy od metrazu: 8% dla mieszkan do 150 m kw (budownictwo spoleczne, art. 41 ust. 12 ustawy o VAT) i 23% dla nadwyzki ponad 150 m kw lub dla lokali uzytkowych. Cena dewelopera zazwyczaj zawiera juz VAT - kupujacy NIE rozlicza go osobno. Wyjatek: zakup 6-go i kolejnego mieszkania w jednym budynku (art. 7a, od 1.01.2024) podlega PCC 6% nawet na rynku pierwotnym.

Notariusz powiedzial ze taksa wynosi 5 000 zl - czy to maksymalna stawka?

Stawki w rozporzadzeniu Ministra Sprawiedliwosci z 28.06.2004 sa maksymalne - notariusz moze zaproponowac nizsza. Dla wartosci 60 001-1 000 000 zl max stawka netto = 1 010 zl + 0,4% od nadwyzki ponad 60 000 zl. Dla mieszkania 600 000 zl max = 1 010 + 2 160 = 3 170 zl netto + 23% VAT = 3 899,10 zl brutto. Powyzej 2 mln zl obowiazuje cap 10 000 zl na sama takse. Dla pierwszej umowy spoldzielczej / deweloperskiej stawka jest polowa.

Jak zlozyc PCC-3 i kiedy mam zaplacic podatek?

PCC-3 sklada zwykle notariusz przy akcie - pobiera podatek od kupujacego (lub kupujacych, wowczas formularz PCC-3/A) i odprowadza go do urzedu skarbowego w ciagu 14 dni od zawarcia umowy. Kupujacy NIE musi nic samodzielnie skladac. Niedotrzymanie terminu skutkuje 20% sankcja od kwoty PCC przy kontroli oraz odsetkami za zwloke 10,5%/rok (art. 56 Ordynacji podatkowej). Dla zwolnienia pierwszego mieszkania notariusz mimo wszystko sklada PCC-3 ze stawka 0% - formalnosc, bez zaplaty.

Kalkulator PCC od kupna mieszkania 2026

Q: Mam udzial z dziedziczenia 30% - czy zwolnienie pierwszego mieszkania mi sie nalezy?

Tak, jesli spelnione sa dwa dodatkowe warunki: udzial z dziedziczenia nie przekracza 50% i NIE zamieszkiwales w odziedziczonej nieruchomosci. Wyjatek dziedziczeniowy w art. 9 pkt 17 zachowuje status pierwszego mieszkania pod warunkiem, ze odziedziczona czesc nie byla Twoim faktycznym miejscem zamieszkania. Udzial z DAROWIZNY (np. od rodzicow) nawet 1% dyskwalifikuje - wylacznie dziedziczenie kwalifikowane dla wyjatku. Dla malzenstw we wspolnosci majatkowej oboje malzonkowie musza spelniac warunki, chyba ze zawarli intercyze przed zakupem.

Sprawdź ile zapłacisz PCC, taksę notarialną i opłaty sądowe albo porównaj koszt zakupu za gotówkę i na kredyt.

Twoje mieszkanie

Wartość mieszkania

zł

Wartość rynkowa, NIE cena z umowy. Urząd skarbowy może zakwestionować rażące zaniżenie.

Typ rynku

Od osoby fizycznej — PCC 2%.

Pierwsze mieszkanie?

PCC standard — rynek wtórny

Cena mieszkania: 600 000 zł

PCC: 12 000 zł

Wartość

600 000 zł

Stawka

2.00%

Podatek

12 000,00 zł

Termin PCC-3

14 dni

⚠️ PCC 12 000,00 zł — notariusz pobierze przy akcie i odprowadzi do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni (formularz PCC-3).

💡 Wybierz Tab „Notariusz + KW" dla pełnych kosztów przy akcie (taksa, wpisy, hipoteka).

Pokaż obliczenia

Wartość: 600 000,00 zł
Stawka: 2.00%
PCC: 600 000,00 zł × 2% = 12 000,00 zł
Razem podatek: 12 000,00 zł

Jak używać kalkulatora

Zakładka „Ile zapłacę PCC?"

Wprowadź wartość rynkową mieszkania (NIE cenę z umowy, jeśli rażąco zaniżona — urząd skarbowy może zakwestionować) i wybierz typ rynku: wtórny (od osoby fizycznej) płaci się PCC 2%, pierwotny (od dewelopera) zawiera już VAT 8% lub 23%. Dla rynku wtórnego pojawia się przełącznik „Pierwsze mieszkanie?" — jeśli kwalifikujesz się na zwolnienie z art. 9 pkt 17, podatek wynosi 0 zł. Wykres pokazuje strukturę: cena (zielony) + PCC lub VAT (czerwony/pomarańczowy). Kliknij „A gdyby…", żeby błyskawicznie sprawdzić alternatywę.

Zakładka „Notariusz + KW"

Pełne koszty przy akcie notarialnym: taksa notariusza (schodkowa, max wg rozporządzenia MS 28.06.2004) + 23% VAT + wpis do księgi wieczystej + PCC hipoteki 19 zł i wpis hipoteki 200 zł, jeśli bierzesz kredyt. Wykres rozkłada wszystkie pozycje. Toggle „Z hipoteką?" i „Założenie nowej KW" dostosowuje kalkulację. Tab pokazuje koszty wg scenariusza standardowego (rynek wtórny, NIE pierwsze mieszkanie) — jeśli kwalifikujesz się na zwolnienie z Tab 1, odejmij wartość PCC.

Zakładka „Hipoteka vs gotówka"

Total cost of ownership w długim terminie. Suwakami ustawiasz wkład własny (% ceny), oprocentowanie (orientacyjnie 7,5% dla 2026) i okres kredytu (15/20/25/30 lat). Dwie karty obok siebie pokazują pełny koszt: gotówka = pełna kwota dziś, kredyt = wkład + suma rat + koszty hipoteki. Wskaźnik „Tańsze" oznacza scenariusz tańszy o min. 5 000 zł. Kalkulator NIE jest dedykowanym kalkulatorem raty kredytu — dla pełnego rachunku (WIBOR / oprocentowanie zmienne / nadpłata) skorzystaj z kalkulatora raty kredytu hipotecznego.

Udostępnianie wyniku

Każda zakładka ma przyciski Udostępnij i Skopiuj wynik. Kliknięcie Udostępnij zapisuje stan kalkulatora w URL — wyślij link bliskiej osobie, otworzy stronę z dokładnie tymi samymi liczbami, bez żadnej rejestracji ani ekranu logowania.

Wzór obliczeniowy

Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) liczony jest od wartości rynkowej mieszkania (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o PCC, Dz.U. 2024 poz. 295):

Rynek wtórny, NIE pierwsze mieszkanie:
  PCC = wartość_rynkowa × 2%

Rynek wtórny, pierwsze mieszkanie (art. 9 pkt 17):
  PCC = 0 zł — zwolnienie pełne

6-y i kolejny lokal w jednym budynku (art. 7a, od 1.01.2024):
  PCC = wartość_rynkowa × 6%

Rynek pierwotny (od dewelopera):
  VAT = wartość × 8% (do 150 m²) + nadwyżka × 23% (powyżej)

Stawka 2% jest jednolita dla całej Polski. Wyjątek 6% dotyczy zakupu 6-go lokalu mieszkalnego w jednym budynku wielomieszkaniowym lub na jednej nieruchomości gruntowej (od 1.01.2024) — celem przepisu jest zapobieganie skupowaniu mieszkań przez inwestorów instytucjonalnych. Stawka 0% (zwolnienie pierwszego mieszkania) obowiązuje od 31.08.2023 i wymaga spełnienia 6 łącznych warunków, które weryfikuje notariusz przy akcie.

Hipoteka ma osobny obowiązek: PCC stała 19 zł (art. 7 ust. 1 pkt 8) plus opłata sądowa za wpis hipoteki 200 zł. Taksa notarialna jest schodkowa: 1 010 zł + 0,4% od nadwyżki ponad 60 000 zł dla mieszkania o wartości 60 001–1 000 000 zł, plus 23% VAT. Powyżej 2 mln zł obowiązuje cap 10 000 zł na samą taksę.

Wyrok NSA III FSK 281/25 z 7 kwietnia 2026 ratyfikował proporcjonalne zwolnienie przy wspólnym zakupie z partnerem — para konkubencka, w której tylko jedno z partnerów spełnia warunki pierwszego mieszkania, oszczędza 50% PCC zamiast 0%.

Przykład

Anna kupuje pierwsze mieszkanie w Warszawie

Anna ma 32 lata, pracuje jako analityczka w korpo i nigdy nie miała własnego mieszkania. Kupuje kawalerkę 38 m² na rynku wtórnym za 480 000 zł. Bierze kredyt z wkładem własnym 20% (96 000 zł). Oprocentowanie 7,5%, kredyt na 25 lat. Pyta: ile zapłacę przy akcie i czy lepiej wziąć kredyt czy poczekać i kupić za gotówkę.

Zakładka „Ile zapłacę PCC?"

Wartość mieszkania480 000 zł

RynekWtórny (od osoby fizycznej)

Pierwsze mieszkanieTAK

PCC0 zł — zwolnienie art. 9 pkt 17

Oszczędność9 600 zł (vs 2% standard)

Anna spełnia warunki: jest osobą fizyczną, nie posiadała wcześniej żadnego mieszkania, kupuje na rynku wtórnym. Notariusz przy akcie odbiera oświadczenie o spełnieniu warunków i zwalnia z PCC.

Zakładka „Notariusz + KW"

Anna bierze kredyt. Koszty przy akcie:

Taksa notarialna netto2 690 zł

VAT na taksę (23%)618,70 zł

Wpis własności do KW200 zł

PCC hipoteka (stała)19 zł

Wpis hipoteki do KW200 zł

Wypisy aktu (4 × 15 stron)360 zł

Razem przy akcie4 087,70 zł

Anna płaci 4 087,70 zł notariuszowi i nic do urzędu skarbowego (bo zwolnienie). Bez zwolnienia musiałaby dołożyć 9 600 zł PCC — łącznie 13 687,70 zł.

Zakładka „Hipoteka vs gotówka"

Anna porównuje: kupić od razu z kredytem, czy zbierać 5 lat na gotówkę. Wkład 20% (96 000 zł), oprocentowanie 7,5%, 25 lat:

Gotówka razem~483 870 zł

Kredyt razem (wkład + 25 lat rat + opłaty)~951 840 zł

Delta (kredyt droższy o)~467 970 zł

Rata miesięczna kredytu 384 000 zł~2 839 zł

Anna uczy się, że kredyt na 25 lat podwaja koszt zakupu w długim terminie. ALE nie ma 480 000 cash teraz — kredyt to realność. Trade-off: ~468 000 zł odsetek za płynność dziś. Anna decyduje się na kredyt, ale planuje nadpłaty: każde 50 000 zł nadpłaty oszczędza ~80 000 zł odsetek (sprawdza w kalkulatorze nadpłaty kredytu).

Anna skopiowała link wyniku i wysłała koleżance, która też planuje pierwsze mieszkanie. Te same liczby, ta sama strona, bez kont i ekranów logowania.

Najczęściej zadawane pytania

Mam udział z dziedziczenia 30% — czy zwolnienie pierwszego mieszkania mi się należy? ▼

Tak, jeśli spełnione są dwa dodatkowe warunki: udział z dziedziczenia nie przekracza 50% i NIE zamieszkiwałeś w odziedziczonej nieruchomości. Wyjątek dziedziczeniowy w art. 9 pkt 17 zachowuje status „pierwszego mieszkania" pod warunkiem, że odziedziczona część nie była Twoim faktycznym miejscem zamieszkania. Uwaga: udział z DAROWIZNY (np. od rodziców) nawet 1% dyskwalifikuje — wyłącznie dziedziczenie kwalifikowane dla wyjątku. Dla małżeństw we wspólności majątkowej oboje małżonkowie muszą spełniać warunki, chyba że zawarli intercyzę przed zakupem. Otwórz „Więcej opcji" w Tab 1, żeby uwzględnić tę sytuację w obliczeniach.

Kupujemy z partnerem — czy oboje musimy spełniać warunki? ▼

Wyrok NSA III FSK 281/25 z 7 kwietnia 2026 zmienił praktykę. Przed wyrokiem: jeśli tylko jedno z partnerów spełniało warunki, zwolnienie NIE przysługiwało wcale (cały zakup objęty PCC 2%). Po wyroku: proporcjonalne zwolnienie — partner spełniający warunki ma swoją 50% część zwolnioną z PCC, drugi płaci 2% od swojej 50% części. Para kupująca mieszkanie 600 000 zł oszczędza zatem 6 000 zł zamiast 12 000 zł (50% zwolnienia). Dla par bez intercyzy w małżeństwie — oboje muszą spełnić warunki (KC art. 31 wspólność majątkowa). Wyrok dotyczy konkubinatu i par bez wspólności (np. po intercyzie).

Mieszkanie od dewelopera — kiedy zapłacę VAT, kiedy PCC? ▼

Na rynku pierwotnym płacisz VAT zamiast PCC (zasada zakazu podwójnego opodatkowania, art. 2 pkt 4 ustawy o PCC). Stawka VAT zależy od metrażu: 8% dla mieszkań do 150 m² (budownictwo społeczne, art. 41 ust. 12 ustawy o VAT) i 23% dla nadwyżki ponad 150 m² lub dla lokali użytkowych. Cena dewelopera zazwyczaj zawiera już VAT — kupujący NIE rozlicza go osobno. Wyjątek: zakup 6-go i kolejnego mieszkania w jednym budynku (art. 7a, od 1.01.2024) podlega PCC 6% nawet na rynku pierwotnym (4× standardowa stawka). Inwestorzy planujący portfolio mieszkań w jednym budynku powinni rozważyć rozproszenie zakupów.

Notariusz powiedział że taksa wynosi 5 000 zł — czy to maksymalna stawka? ▼

Stawki w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z 28.06.2004 są maksymalne — notariusz może zaproponować niższą. Dla wartości 60 001–1 000 000 zł max stawka netto = 1 010 zł + 0,4% od nadwyżki ponad 60 000 zł. Dla mieszkania 600 000 zł max = 1 010 + 2 160 = 3 170 zł netto + 23% VAT = 3 899,10 zł brutto. Kalkulator pokazuje stawkę maksymalną — w praktyce notariusze często idą na 80–100% maksymalnej. Możesz negocjować, szczególnie dla droższych transakcji. Powyżej 2 mln zł obowiązuje cap 10 000 zł na samą taksę (poza VAT). Dla pierwszej umowy spółdzielczej / deweloperskiej stawka jest połowa.

Jak złożyć PCC-3 i kiedy mam zapłacić podatek? ▼

PCC-3 składa zwykle notariusz przy akcie — pobiera podatek od kupującego (lub kupujących, wówczas formularz PCC-3/A) i odprowadza go do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od zawarcia umowy (powstanie obowiązku podatkowego = moment aktu notarialnego). Kupujący NIE musi nic samodzielnie składać. Wyjątek: jeśli notariusz nie odprowadzi PCC (np. przy zakupie spółdzielczego prawa do lokalu bez aktu), kupujący składa PCC-3 samodzielnie w urzędzie skarbowym właściwym wg lokalizacji nieruchomości. Niedotrzymanie terminu skutkuje 20% sankcją od kwoty PCC przy kontroli (PCC_KARA_KONTROLA_PROC) oraz odsetkami za zwłokę 10,5%/rok (art. 56 Ordynacji podatkowej). Dla zwolnienia pierwszego mieszkania notariusz mimo wszystko składa PCC-3 ze stawką 0% — formalność, bez zapłaty.

Powiązane kalkulatory

Umieść kalkulator na swojej stronie

Kalkulator PCC od kupna mieszkania 2026 możesz umieścić na swojej stronie bezpłatnie. Jest responsywny i zawsze aktualny.