不動産投資利回り計算シミュレーター 2026年（令和8年）
表面利回りと実質利回りを自動計算。管理費・修繕積立金・固定資産税・空室率を考慮した正確な投資判断をサポートします。
不動産投資の利回りを自動計算
万円
購入価格（税込）万円
想定月額家賃万円
万円
万円
%
自主管理なら0%%
都心5%、郊外10-20%%
仲介手数料+登記+取得税等万円
表面利回り vs 実質利回り
表面利回り4.32%
実質利回り3.16%
差: 1.16ポイント
—
2026年（令和8年）対応 · 2026年4月更新
使い方
「利回り計算」タブ
物件価格（万円）、月額家賃（万円）、年間経費（管理費・修繕積立金・固定資産税・管理委託手数料・火災保険）、空室率を入力すると、表面利回りと実質利回りを自動計算します。棒グラフで両者の差を一目で確認できます。
「表面vs実質」タブ
表面利回りと実質利回りの違いを解説。不動産広告の「利回り○%」がなぜ当てにならないのか、物件タイプ別の利回り相場表とともに理解できます。
「リスクチェックリスト」タブ
不動産投資の判断に必要な7項目のチェックリストを表示。実質利回りとローン金利からイールドギャップを自動計算し、投資判断を支援します。
計算式
表面利回り（グロス利回り）：
• 表面利回り = 年間家賃 ÷ 物件価格 × 100
• 例: 月額家賃9万円 × 12ヶ月 ÷ 2,500万円 = 4.32%
実質利回り（ネット利回り）：
• 実質利回り = (年間家賃 − 年間経費) ÷ (物件価格 + 購入時諸費用) × 100
• 年間経費 = 管理費 + 修繕積立金 + 固定資産税 + 管理委託手数料 + 火災保険
• 購入時諸費用 = 物件価格 × 7%（仲介手数料・登記費用・不動産取得税等）
イールドギャップ：
• イールドギャップ = 実質利回り − ローン金利
• 2%以上が安全圏の目安
• 表面利回り = 年間家賃 ÷ 物件価格 × 100
• 例: 月額家賃9万円 × 12ヶ月 ÷ 2,500万円 = 4.32%
実質利回り（ネット利回り）：
• 実質利回り = (年間家賃 − 年間経費) ÷ (物件価格 + 購入時諸費用) × 100
• 年間経費 = 管理費 + 修繕積立金 + 固定資産税 + 管理委託手数料 + 火災保険
• 購入時諸費用 = 物件価格 × 7%（仲介手数料・登記費用・不動産取得税等）
イールドギャップ：
• イールドギャップ = 実質利回り − ローン金利
• 2%以上が安全圏の目安
計算例
例：ワンルーム投資マンション 2,500万円・月額家賃9万円
物件価格2,500万円
月額家賃9万円
年間家賃108万円
表面利回り108万 ÷ 2,500万 = 4.32%
管理費2.4万円/年
修繕積立金1.2万円/年
管理委託手数料（5%）5.4万円/年
固定資産税8万円/年
火災保険1万円/年
年間経費合計18万円/年
空室率5%考慮後の家賃108万 × 95% = 102.6万円
購入時諸費用（7%）175万円
実質利回り(102.6 − 18) ÷ (2,500 + 175) = 3.16%
表面 → 実質の差4.32% → 3.16%（差1.16ポイント!）
よくある質問
表面利回りは「年間家賃÷物件価格×100」で経費を考慮しない数字です。不動産広告で使われる利回りはほぼこの数字です。一方、実質利回りは管理費・修繕積立金・固定資産税・空室率・管理委託手数料などを差し引いた実際の収益率です。表面4.32%の物件でも実質は3.16%になるなど、1%以上の差が出ることは珍しくありません。
一般的に実質利回り4%以上が投資検討の目安です。3%以下はリスクに見合わない可能性が高く、ローン金利とのイールドギャップ（差）が小さすぎます。6%以上なら優良物件の可能性がありますが、高利回りには空室リスクや修繕リスクが隠れていることもあるため、立地と築年数も合わせて判断しましょう。
新築ワンルームは表面利回り3〜4%と低く、購入時のプレミアム価格（新築プレミアム）が含まれています。購入直後に中古になると資産価値が10〜20%下落する傾向があり、実質利回りはさらに低くなります。サブリース契約の家賃保証も減額されるケースが多発しており、慎重な判断が必要です。
イールドギャップは「実質利回り−ローン金利」のことです。この数値がプラスでないとローンを組んで投資する意味がなく、2%以上が安全圏の目安です。例えば実質利回り4%・ローン金利1.5%ならギャップ2.5%で良好。金利上昇局面ではギャップが縮小するため、余裕を持った計画が重要です。
購入時諸費用は物件価格の7〜10%が目安です。内訳は仲介手数料（物件価格の3%+6万円+消費税）、登記費用（15〜30万円）、不動産取得税（固定資産税評価額の3〜4%）、印紙税、ローン事務手数料、火災保険料などです。中古物件は仲介手数料がかかるため新築より諸費用率が高くなる傾向があります。