家賃収入の税金シミュレーター 2026年（令和8年）
家賃収入にかかる所得税・住民税・事業税を自動計算。経費の詳細入力や青色申告の節税効果も比較できます。
家賃収入にかかる税金を自動計算
万円
空室損失控除後の実収入万円
0の場合は専業大家として計算万円
Tab2で詳細入力可能65万円控除は事業的規模+e-Taxが条件
10室以上で事業的規模
手取り家賃収入52.9%￥1,587,421
必要経費33.3%￥1,000,000
所得税7.4%￥222,579
住民税6.3%￥190,000
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2026年（令和8年）税制反映済 · 2026年4月更新
使い方
「不動産所得計算」タブ
年間家賃収入（万円）、給与年収（万円）、必要経費（万円）、青色申告の種類、物件数を入力すると、不動産所得にかかる所得税・住民税・事業税を自動計算します。円グラフで手取り・経費・税金の内訳も確認できます。
「経費シミュレーション」タブ
減価償却費・ローン金利・管理費・固定資産税など、不動産投資の経費を個別に入力して経費合計と経費率を確認できます。減価償却費の計算例も掲載しています。
「青色申告の効果」タブ
白色申告・青色申告（10万円控除）・青色申告（65万円控除）の3パターンで税額を比較。青色申告にすることでどれだけ節税できるかを確認できます。
計算式
不動産所得の計算：
• 不動産所得 = 家賃収入 - 必要経費 - 青色申告特別控除
• 総所得 = 給与所得 + 不動産所得
• 課税所得 = 総所得 - 基礎控除104万円 - 社保概算（給与 × 15%）
税金の計算：
• 所得税 = 課税所得 × 累進税率 × 1.021（復興税込み）
• 住民税 = 課税所得 × 10%
• 個人事業税 = （不動産所得 - 290万円） × 5%（事業的規模のみ）
所得税の累進税率：
• 〜195万円：5%
• 〜330万円：10%
• 〜695万円：20%
• 〜900万円：23%
• 〜1,800万円：33%
• 〜4,000万円：40%
• 4,000万円超：45%
事業的規模の判定基準：
• 5棟10室以上（いわゆる「5棟10室基準」）
• 事業的規模でないと65万円控除は適用不可（10万円控除のみ）
• 不動産所得 = 家賃収入 - 必要経費 - 青色申告特別控除
• 総所得 = 給与所得 + 不動産所得
• 課税所得 = 総所得 - 基礎控除104万円 - 社保概算（給与 × 15%）
税金の計算：
• 所得税 = 課税所得 × 累進税率 × 1.021（復興税込み）
• 住民税 = 課税所得 × 10%
• 個人事業税 = （不動産所得 - 290万円） × 5%（事業的規模のみ）
所得税の累進税率：
• 〜195万円：5%
• 〜330万円：10%
• 〜695万円：20%
• 〜900万円：23%
• 〜1,800万円：33%
• 〜4,000万円：40%
• 4,000万円超：45%
事業的規模の判定基準：
• 5棟10室以上（いわゆる「5棟10室基準」）
• 事業的規模でないと65万円控除は適用不可（10万円控除のみ）
計算例
例1：サラリーマン大家（給与500万円+家賃収入300万円）
年間家賃収入¥3,000,000
必要経費¥1,000,000
青色申告特別控除（10万円）¥100,000
不動産所得¥1,900,000
給与所得¥3,560,000
総所得¥5,460,000
所得税（不動産分 概算）約¥390,000
住民税（不動産分 概算）約¥190,000
合計税額約¥580,000
手取り家賃収入約¥1,420,000
例2：専業大家（家賃収入500万円・青色65万円控除）
年間家賃収入¥5,000,000
必要経費¥2,000,000
青色申告特別控除¥650,000
不動産所得¥2,350,000
課税所得約¥1,310,000
所得税+住民税約¥200,000
手取り家賃収入約¥2,800,000
よくある質問
家賃収入にかかる税金は、所得税・住民税・事業税の合計です。例えば給与年収500万円のサラリーマンが年間家賃収入300万円（経費100万円）の場合、不動産所得200万円に対して合計約50〜60万円の税金がかかります。所得税の限界税率は給与と不動産の合算所得で決まります。
不動産所得の主な経費：減価償却費（建物部分）、ローン金利（元本返済は不可）、管理費・修繕積立金、管理委託費（家賃の5%が相場）、固定資産税・都市計画税、火災保険料、修繕費、交通費、通信費、広告費、税理士報酬などです。土地の取得費やローンの元本返済は経費に含まれません。
青色申告65万円控除の条件は4つです。1）事業的規模であること（5棟10室以上）、2）複式簿記で記帳すること、3）e-Taxで確定申告するか電子帳簿保存法に対応すること、4）開業届と青色申告承認申請書を提出すること。条件を満たさない場合は10万円控除になります。
不動産所得（家賃収入-必要経費）が年間20万円を超える場合、確定申告が必要です。20万円以下でも住民税の申告は必要です。また、不動産所得が赤字の場合は確定申告をすることで給与所得と損益通算でき、源泉徴収された所得税の還付を受けられます。
減価償却費は建物の取得価額を法定耐用年数にわたって毎年経費計上するものです。実際の支出がない「帳簿上の経費」のため、キャッシュフローを圧迫しません。RC造マンション（耐用年数47年、年率約2.2%）、木造アパート（耐用年数22年、年率約4.6%）。中古物件の耐用年数は（法定耐用年数-経過年数）+経過年数×20%で計算します。