Hypothekenrechner
Berechnen Sie Ihren maximalen Kaufpreis — oder vergleichen Sie Ihre Anschlussfinanzierung.
So nutzen Sie diesen Rechner
Erstkäufer
Geben Sie Ihr Jahresbruttoeinkommen und eventuelle monatliche Ausgaben (bestehende Kredite) ein. Der Rechner zeigt Ihnen sofort den maximalen Kaufpreis, den Sie sich leisten können. Unter „Weitere Optionen" können Sie Zinssatz, Tilgung, Eigenkapitalanteil und Kaufnebenkosten anpassen.
Anschlussfinanzierung
Ihre Zinsbindung läuft aus? Geben Sie die Restschuld, den aktuellen Zinssatz und den neuen Zinssatz ein. Der Rechner zeigt, wie viel Sie monatlich sparen und wie hoch die Gesamtersparnis über die Restlaufzeit ist.
Sondertilgung
Möchten Sie jährlich zusätzlich tilgen? Geben Sie Darlehenssumme und jährliche Sondertilgung ein. Der Rechner berechnet die Zinsersparnis und wie viele Monate schneller Sie schuldenfrei sind. Beachten Sie: Die meisten Verträge begrenzen die Sondertilgung auf 5% der Darlehenssumme pro Jahr.
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Die Formel
Die deutsche Baufinanzierung arbeitet mit der Annuität — einer gleichbleibenden monatlichen Rate aus Zins- und Tilgungsanteil:
Anders als in den USA gibt es keine feste Laufzeit von 30 Jahren. Stattdessen bestimmen zwei Parameter die Finanzierung:
- Zinsbindung — der Zeitraum, in dem der Zinssatz festgeschrieben ist (typisch: 10 Jahre). Danach wird neu verhandelt.
- Anfängliche Tilgung — bestimmt, wie schnell das Darlehen zurückgezahlt wird. Bei 2% Tilgung dauert die vollständige Rückzahlung ca. 29 Jahre.
Innerhalb der festen Rate verschiebt sich das Verhältnis: Am Anfang ist der Zinsanteil hoch und der Tilgungsanteil niedrig. Mit jeder Zahlung sinkt die Restschuld — und damit der Zinsanteil. Der Tilgungsanteil steigt entsprechend.
Restschuld nach Zinsbindung
Zinsen = Restschuld × Sollzins ÷ 12
Tilgung = Monatliche Rate − Zinsen
Neue Restschuld = Alte Restschuld − Tilgung
Kaufnebenkosten
Beim Immobilienkauf in Deutschland fallen erhebliche Nebenkosten an:
- Grunderwerbsteuer — 3,5% (Bayern) bis 6,5% (z.B. NRW, Brandenburg)
- Notar + Grundbuch — ca. 1,5%
- Makler — bis zu 3,57% (inkl. MwSt.)
Insgesamt 8–15% des Kaufpreises. Diese Kosten müssen in der Regel aus Eigenkapital bezahlt werden — Banken finanzieren sie normalerweise nicht.
Beispiel
Thomas & Lisa — Eigentumswohnung in München
Thomas und Lisa verdienen zusammen 95.000 € brutto im Jahr. Sie suchen eine Wohnung in München und möchten wissen, was sie sich leisten können.
Erstkäufer-Tab
Nach 10 Jahren Zinsbindung haben sie ~88.000 € getilgt. Die Restschuld von ~276.000 € muss dann zu den dann geltenden Zinsen refinanziert werden.
Sondertilgung-Tab
Thomas und Lisa überlegen, jährlich 5.000 € Sondertilgung zu leisten:
5.000 € pro Jahr Sondertilgung spart über die Laufzeit ca. 68.000 € an Zinsen und verkürzt die Rückzahlung um 8,5 Jahre — von 29 auf etwa 20,5 Jahre.