相続不動産評価額計算シミュレーター
土地・建物の相続税評価額を自動計算。路線価方式・固定資産税評価額から推定。小規模宅地等の特例（最大80%減額）、貸家建付地の評価減にも対応。
不動産の相続税評価額を自動計算
路線価がある地域は路線価方式、ない地域は固定資産税評価額から推定
円/㎡
国税庁の路線価図で確認。例: 200D = 200,000円/㎡㎡
登記簿の地積%
整形地なら100%。不整形地・旗竿地は減額万円
固定資産税の納税通知書に記載。建物なしの場合は0賃貸物件の敷地は「貸家建付地」を選択
条件を満たす場合に大幅な評価減が可能
—
2026年（令和8年）税制反映済 · 2026年4月更新
使い方
「評価額計算」タブ
土地の評価方法（路線価方式／固定資産税評価額から推定）を選択し、面積や路線価を入力します。建物の固定資産税評価額、土地の利用区分（自用地／貸家建付地）、小規模宅地等の特例を設定すると、相続税評価額を自動計算します。
「評価方法の解説」タブ
路線価方式と倍率方式の違い、各種補正率（奥行・不整形地・間口・角地など）、借地権割合の一覧表を解説します。
「節税ポイント」タブ
小規模宅地等の特例、貸家建付地、配偶者居住権を活用した相続税の節税方法をシミュレーション付きで解説します。
計算式
土地の評価（路線価方式）：
• 評価額 = 路線価（円/㎡） × 面積（㎡） × 各種補正率
• 路線価 ≈ 時価（公示価格）の約80%
土地の評価（倍率方式）：
• 評価額 = 固定資産税評価額 × 倍率
• 固定資産税評価額 ≈ 時価の約70%
貸家建付地の評価：
• 評価額 = 自用地価額 × (1 - 借地権割合 × 借家権割合30% × 賃貸割合)
小規模宅地等の特例：
• 特定居住用: 330㎡まで80%減額
• 特定事業用: 400㎡まで80%減額
• 貸付事業用: 200㎡まで50%減額
建物の評価：
• 自用家屋 = 固定資産税評価額 × 1.0
• 貸家 = 固定資産税評価額 × (1 - 借家権割合30% × 賃貸割合)
• 評価額 = 路線価（円/㎡） × 面積（㎡） × 各種補正率
• 路線価 ≈ 時価（公示価格）の約80%
土地の評価（倍率方式）：
• 評価額 = 固定資産税評価額 × 倍率
• 固定資産税評価額 ≈ 時価の約70%
貸家建付地の評価：
• 評価額 = 自用地価額 × (1 - 借地権割合 × 借家権割合30% × 賃貸割合)
小規模宅地等の特例：
• 特定居住用: 330㎡まで80%減額
• 特定事業用: 400㎡まで80%減額
• 貸付事業用: 200㎡まで50%減額
建物の評価：
• 自用家屋 = 固定資産税評価額 × 1.0
• 貸家 = 固定資産税評価額 × (1 - 借家権割合30% × 賃貸割合)
計算例
例1：自宅の土地+建物（路線価20万円/㎡、150㎡）
路線価200,000円/㎡
面積150㎡
土地の評価額¥30,000,000
小規模宅地特例（80%減）-¥24,000,000
土地の相続税評価額¥6,000,000
建物（固定資産税評価額）¥10,000,000
合計¥16,000,000
例2：賃貸アパートの敷地+建物（貸家建付地・借地権割合D）
自用地としての評価額¥50,000,000
貸家建付地の評価減（18%）-¥9,000,000
土地の相続税評価額¥41,000,000
建物（固定資産税評価額）¥20,000,000
借家権割合による減額（30%）-¥6,000,000
建物の相続税評価額¥14,000,000
合計¥55,000,000
よくある質問
相続税を計算するための不動産の評価額です。土地は路線価方式または倍率方式で評価し、建物は固定資産税評価額で評価します。時価（市場価格）より低い金額になるため、現金より不動産で持つ方が相続税は少なくなるのが一般的です。
国税庁のホームページにある「路線価図・評価倍率表」で無料で閲覧できます。路線価図には道路ごとに「200D」のような表記があり、200は千円単位の路線価（＝20万円/㎡）、Dは借地権割合（60%）を表します。毎年7月に更新されます。
被相続人の居住用や事業用の宅地について、一定の面積まで評価額を大幅に減額できる制度です。特定居住用宅地は330㎡まで80%減額、特定事業用宅地は400㎡まで80%減額、貸付事業用宅地は200㎡まで50%減額されます。配偶者が取得する場合は無条件で適用されます。
マンション（区分所有）の場合、土地は敷地全体の評価額に持分割合（敷地権割合）を乗じて計算します。建物は専有部分の固定資産税評価額がそのまま相続税評価額になります。2024年からはタワーマンションについて市場価格との乖離が大きい場合、評価額が補正される改正が行われています。
一般的に不動産を相続する方が税負担は軽くなります。不動産の相続税評価額は時価の60～80%程度であり、さらに小規模宅地の特例を使えば大幅に評価減できます。ただし、相続後に売却すると譲渡所得税がかかるため、トータルでの比較が必要です。被相続人の居住用財産の3,000万円特別控除が使える場合もあります。