住宅ローン借入可能額シミュレーター 2026年（令和8年）
年収から住宅ローンの借入可能額を自動計算。年収別一覧表、無理のない返済額の診断にも対応。フラット35基準・2026年金利対応。
年収から住宅ローンの借入可能額を計算します
万円
税込み年収（源泉徴収票の「支払金額」）%
2026年目安: 変動0.3-0.7%, フラット35 1.6-1.9%フラット35は最長35年
年間返済額 ÷ 年収 × 100。フラット35基準: 400万以上→35%
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借入可能額シミュレーター 2026年4月版 / フラット35基準・元利均等返済で計算 / 概算値のため実際の審査結果とは異なる場合があります
計算機の使い方
タブ「借入可能額」
年収（万円）、金利（%）、返済期間、返済負担率を入力してください。審査上の上限額と安全圏の借入可能額を即座に計算します。手取りに対する返済割合も表示します。
タブ「年収別目安」
年収300万〜1,200万円の範囲で、借入可能額の上限と安全圏を一覧表示します。金利と返済期間を変更して比較できます。
タブ「無理のない返済額」
手取りベースで無理のない月々返済額を計算。返済負担率35%・30%・25%・20%の4パターンで、生活への影響を比較します。
借入可能額の計算式
返済負担率 = 年間返済額 ÷ 年収 × 100
フラット35基準:
年収400万未満 → 返済負担率30%以下
年収400万以上 → 返済負担率35%以下
月々返済額上限 = 年収 × 返済負担率 ÷ 12
借入可能額 = 月々返済額 × ((1+r)n − 1) ÷ (r × (1+r)n)
r = 月利（年利 ÷ 12）、n = 返済月数
安全圏: 銀行審査は25−30%が安全圏。手取りの25%以内が安心ライン。
フラット35基準:
年収400万未満 → 返済負担率30%以下
年収400万以上 → 返済負担率35%以下
月々返済額上限 = 年収 × 返済負担率 ÷ 12
借入可能額 = 月々返済額 × ((1+r)n − 1) ÷ (r × (1+r)n)
r = 月利（年利 ÷ 12）、n = 返済月数
安全圏: 銀行審査は25−30%が安全圏。手取りの25%以内が安心ライン。
例: 佐藤さんの借入可能額シミュレーション
佐藤さん — 年収500万円の会社員
金利0.5%、35年返済、元利均等で住宅ローンを検討中。
年収500万円
金利0.5%（変動）
返済期間35年
審査上の上限（返済負担率35%）:
年間返済上限175万円（月14.6万円）
借入可能額約5,590万円
無理のない水準（返済負担率25%）:
年間返済額125万円（月10.4万円）
借入可能額約3,990万円
手取り月32万に対して約33%（ギリギリ）
結論: 佐藤さんの場合、3,000〜4,000万円が現実的な借入額。5,000万超は生活が苦しくなるリスクあり。
年収別借入可能額の目安
金利0.5%、35年、元利均等返済で計算
年収300万: 上限2,870万 / 安全圏2,390万 / 月62,500円
年収400万: 上限4,470万 / 安全圏3,190万 / 月83,300円
年収500万: 上限5,590万 / 安全圏3,990万 / 月104,200円
年収600万: 上限6,700万 / 安全圏4,790万 / 月125,000円
年収700万: 上限7,820万 / 安全圏5,590万 / 月145,800円
年収800万: 上限8,940万 / 安全圏6,390万 / 月166,700円
注意: 審査金利（3−4%）で計算すると実際の審査上限は上記より低くなります。
年収300万: 上限2,870万 / 安全圏2,390万 / 月62,500円
年収400万: 上限4,470万 / 安全圏3,190万 / 月83,300円
年収500万: 上限5,590万 / 安全圏3,990万 / 月104,200円
年収600万: 上限6,700万 / 安全圏4,790万 / 月125,000円
年収700万: 上限7,820万 / 安全圏5,590万 / 月145,800円
年収800万: 上限8,940万 / 安全圏6,390万 / 月166,700円
注意: 審査金利（3−4%）で計算すると実際の審査上限は上記より低くなります。
無理のない返済額の考え方
手取りの25%以内が安心ライン。
年収500万（手取り約392万）なら月返済 8.2万円以下 が理想。
8.2万円/月, 金利0.5%, 35年 → 借入 約3,150万円。
「銀行が貸してくれる額」と「無理なく返せる額」は違う！
返済負担率別の生活イメージ:
35%: 貯蓄が難しく、急な出費に対応困難
30%: 節約が必要。旅行や外食を控えめに
25%: 貯蓄や趣味にも余裕あり。おすすめ
20%: 子育てや車の維持費があっても余裕
年収500万（手取り約392万）なら月返済 8.2万円以下 が理想。
8.2万円/月, 金利0.5%, 35年 → 借入 約3,150万円。
「銀行が貸してくれる額」と「無理なく返せる額」は違う！
返済負担率別の生活イメージ:
35%: 貯蓄が難しく、急な出費に対応困難
30%: 節約が必要。旅行や外食を控えめに
25%: 貯蓄や趣味にも余裕あり。おすすめ
20%: 子育てや車の維持費があっても余裕
よくある質問
年収500万円・金利0.5%・35年返済の場合、審査上の上限（返済負担率35%）で約5,590万円、安全圏（25%）で約3,990万円です。月々返済額は安全圏で約10.4万円。無理のない返済のためには手取りの25%以内が目安です。
返済負担率は「年間の住宅ローン返済額 ÷ 年収 × 100」で計算される指標です。フラット35の基準では年収400万円未満なら30%以下、400万円以上なら35%以下が審査条件です。ただし、実際の銀行審査では25〜30%が安全圏とされています。
主なポイントは、(1)返済負担率（年収に対する返済額の割合）、(2)勤務先・勤続年数（3年以上が望ましい）、(3)他の借入（車のローン、カードローン等）、(4)健康状態（団体信用生命保険に加入できるか）、(5)物件の担保価値です。審査金利は実際の金利より高い3〜4%で計算されます。
頭金なし（フルローン）でも住宅ローンは組めますが、借入額が増えるため月々の返済額と利息総額が大きくなります。一般的には物件価格の10〜20%の頭金を用意することが推奨されます。また、物件価格の5〜8%程度の諸費用（仲介手数料、登記費用等）も別途必要です。
はい、金利が低いほど借入可能額は大きくなります。例えば年収500万・35年の場合、変動0.5%なら安全圏3,990万円、固定1.8%なら安全圏3,030万円と約960万円の差があります。ただし変動金利は将来上昇するリスクがあるため、金利上昇も考慮して判断しましょう。