不動産譲渡所得税シミュレーター 2026年（令和8年）
不動産売却時の税金を自動計算。短期・長期・10年超の税率比較、3,000万円特別控除の節税シミュレーションも。
不動産売却時の税金を自動計算
万円
不動産の売却金額万円
購入価格＋取得時の諸費用万円
仲介手数料等売却年の1月1日時点
自分が住んでいた物件か
「はい」の場合、売却価格×5%を概算取得費として使用
手取り37.0%￥18,500,000
税金0.0%￥0
取得費+経費63.0%￥31,500,000
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2026年（令和8年）税制反映済 · 2026年4月更新
使い方
「譲渡所得税計算」タブ
売却価格（万円）、取得費（万円）、譲渡費用（万円）、所有期間、居住用か、取得費不明を入力すると、譲渡所得税（所得税＋住民税）と手取り額を自動計算します。円グラフで手取り・税金・経費の割合も確認できます。
「3000万円特別控除」タブ
居住用財産を売却した場合に使える3,000万円特別控除の節税効果をシミュレーション。控除なし・控除ありの税額比較と、適用要件を確認できます。
「税率比較」タブ
所有期間別（短期・長期・10年超）の税率と、利益額別の税額を一覧表で比較します。3,000万円控除併用時の税額も表示します。
計算式
譲渡所得の計算：
• 譲渡所得 = 売却価格 - 取得費 - 譲渡費用
• 取得費不明の場合: 取得費 = 売却価格 × 5%（概算取得費）
特別控除（居住用の場合）：
• 課税譲渡所得 = 譲渡所得 - 3,000万円（マイナスなら0）
税率：
• 短期譲渡所得（5年以下）: 39.63%（所得税30.63% + 住民税9%）
• 長期譲渡所得（5年超）: 20.315%（所得税15.315% + 住民税5%）
• 10年超の居住用（6,000万円以下）: 14.21%（所得税10.21% + 住民税4%）
• 10年超の居住用（6,000万円超部分）: 20.315%
税額の計算：
• 税額 = 課税譲渡所得 × 税率
• 手取り = 売却価格 - 税額 - 取得費 - 譲渡費用
• 譲渡所得 = 売却価格 - 取得費 - 譲渡費用
• 取得費不明の場合: 取得費 = 売却価格 × 5%（概算取得費）
特別控除（居住用の場合）：
• 課税譲渡所得 = 譲渡所得 - 3,000万円（マイナスなら0）
税率：
• 短期譲渡所得（5年以下）: 39.63%（所得税30.63% + 住民税9%）
• 長期譲渡所得（5年超）: 20.315%（所得税15.315% + 住民税5%）
• 10年超の居住用（6,000万円以下）: 14.21%（所得税10.21% + 住民税4%）
• 10年超の居住用（6,000万円超部分）: 20.315%
税額の計算：
• 税額 = 課税譲渡所得 × 税率
• 手取り = 売却価格 - 税額 - 取得費 - 譲渡費用
計算例
例1：長期所有（5年超）・居住用・3000万控除あり
売却価格¥50,000,000
取得費¥30,000,000
譲渡費用¥1,500,000
譲渡所得¥18,500,000
3,000万円特別控除-¥18,500,000
課税譲渡所得¥0
税額¥0（非課税）
手取り¥18,500,000
例2：短期所有（5年以下）・非居住用
売却価格¥40,000,000
取得費¥25,000,000
譲渡費用¥1,200,000
譲渡所得¥13,800,000
税率（短期39.63%）39.63%
税額約¥5,469,000
手取り約¥8,331,000
よくある質問
不動産の譲渡所得税は所有期間によって大きく異なります。5年以下の短期譲渡は39.63%、5年超の長期譲渡は20.315%、10年超の居住用は14.21%（6,000万円以下の部分）です。居住用財産なら3,000万円特別控除も使えるため、譲渡所得が3,000万円以下なら実質非課税になります。
5年超で税率が約半分になります。短期譲渡（5年以下）は39.63%、長期譲渡（5年超）は20.315%です。所有期間は売却した年の1月1日時点で判定されるため、実際の保有期間が5年を超えていても、1月1日時点で5年以下なら短期扱いになる点に注意が必要です。
居住用財産（マイホーム）を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特例です。所有期間に関係なく適用でき、譲渡所得が3,000万円以下なら税金はゼロです。ただし、自分が住んでいた物件であること、住まなくなってから3年以内に売ること、前年・前々年に同じ特例を使っていないことなどの要件があります。
取得費が不明な場合は、売却価格の5%を概算取得費として使用できます。ただし、概算取得費は実際の取得費よりもかなり低くなることが多く、結果として税金が高くなります。購入時の売買契約書、領収書、ローン契約書などの書類を探すことを強くお勧めします。
相続した不動産の所有期間は、被相続人（亡くなった方）の取得日を引き継ぎます。例えば親が30年前に購入した不動産を相続した場合、所有期間は30年として計算されるため、長期譲渡所得の低い税率が適用されます。取得費も被相続人の購入価格を引き継ぎます。