Plus-Value Location 2026 — Réintégration Amortissements LMNP
Calculez l’impôt sur la plus-value de votre bien locatif avec la réintégration des amortissements LMNP (loi de finances 2025). Abattements durée de détention, surtaxe, et stratégies de sortie optimales.
Depuis 2025, les amortissements LMNP sont réintégrés dans la plus-value à la revente. Le simulateur compare l'imposition avec et sans réintégration.
Comment utiliser ce simulateur
Onglet « PV avec Réintégration »
Renseignez le prix d’achat, le prix de vente, les frais d’acquisition (forfait 7,5 % ou réels), les travaux (forfait 15 % si détention > 5 ans, ou réels), le total des amortissements LMNP pratiqués, et la durée de détention. Le simulateur calcule la PV avec réintégration et compare avec l’ancien régime (sans réintégration).
Onglet « Abattements Durée »
Consultez le barème complet des abattements pour durée de détention, séparés entre IR (exonération à 22 ans) et prélèvements sociaux (exonération à 30 ans).
Onglet « Stratégie de Sortie »
Découvrez les 4 stratégies pour optimiser ou éviter l’impôt sur la plus-value : détention longue, donation, résidences services, passage en résidence principale.
Calcul de la plus-value locative : formule 2026
PV brute = Prix de vente − Prix d’achat − Frais d’acquisition − Travaux
Réintégration (depuis 2025) :
PV corrigée = PV brute + Amortissements pratiqués en LMNP
Abattements pour durée de détention :
• IR : 6 % par an de la 6e à la 21e année, 4 % la 22e → exonération à 22 ans
• PS : 1,65 % par an de la 6e à la 21e, 1,60 % la 22e, 9 % de la 23e à la 30e → exonération à 30 ans
Imposition :
• Impôt sur le revenu : 19 % sur PV nette après abattement IR
• Prélèvements sociaux : 18,6 % sur PV nette après abattement PS
• Surtaxe si PV nette IR > 50 000 € (de 2 % à 6 %)
Exemples de calcul
Exemple : LMNP acheté 200 000 €, vendu 280 000 € après 10 ans
Résultat : Sans réintégration, l’impôt aurait été d’environ 8 000 €. La réintégration des amortissements coûte ici environ 16 000 € de plus.