Simulateur LMNP 2026 — Micro-BIC vs Réel, Amortissement
Comparez micro-BIC et régime réel, calculez l’amortissement par composants, déterminez si vous êtes LMNP ou LMP. Barèmes 2026, réintégration des amortissements incluse.
Comment utiliser ce simulateur
Onglet « Micro-BIC vs Réel »
Renseignez vos loyers annuels, vos charges réelles (intérêts, taxe foncière, assurance, copro, gestion, travaux), la valeur du bien et votre TMI. Le simulateur compare l’impôt en micro-BIC (abattement 50 %) et au régime réel (charges + amortissement) et vous indique le régime le plus avantageux.
Onglet « Amortissement »
Entrez la valeur du bien et la part terrain pour obtenir le détail de l’amortissement par composants : gros œuvre, toiture, installations techniques, agencements, mobilier. Le simulateur affiche l’économie d’impôt par tranche marginale.
Onglet « LMNP vs LMP »
Saisissez vos recettes locatives meublées et vos autres revenus pour déterminer votre statut. Le simulateur affiche les conséquences de chaque statut : plus-value, cotisations SSI, déficit imputable.
LMNP 2026 : formules et barèmes
• Plafond : 77 700 €/an de recettes
• Abattement forfaitaire : 50 %
• Base imposable = Loyers × 50 %
• Impôt = Base × (TMI + 18,6 % PS)
Régime réel :
• Charges déductibles : intérêts, taxe foncière, assurance, copro, gestion, travaux
• + Amortissement du bien par composants
• Base imposable = Loyers − Charges − Amortissement (min. 0 €)
• Le déficit d’amortissement est reportable sans limite de durée
Ventilation de l’amortissement :
• Gros œuvre : 50 % sur 50 ans
• Toiture : 10 % sur 25 ans
• Installations techniques : 15 % sur 15 ans
• Agencements : 15 % sur 15 ans
• Mobilier : 10 % sur 7 ans
• Terrain (~20 %) : non amortissable
Seuils LMP :
• Recettes meublées ≥ 23 000 €/an
• ET recettes ≥ autres revenus du foyer
• Les deux conditions sont cumulatives
Exemples de calcul
Exemple 1 : LMNP studio meublé à Bordeaux
Résultat : Le régime réel est nettement plus avantageux grâce à l’amortissement du bien.
Exemple 2 : bascule LMNP → LMP
Résultat : Le passage en LMP entraîne des cotisations SSI importantes. En contrepartie, le déficit est imputable sur le revenu global et la plus-value peut être exonérée après 5 ans.