Simulateur Viager 2026 — Bouquet, Rente et Fiscalité
Calculez le bouquet et la rente d’un viager occupé ou libre. Décote d’occupation (DUH) selon l’âge, fiscalité de la rente viagère avec abattement, comparatif occupé vs libre.
Comment utiliser ce simulateur
Onglet « Viager »
Saisissez la valeur vénale du bien, l’âge et le sexe du vendeur, ainsi que le bouquet souhaité en pourcentage. Le simulateur calcule automatiquement la décote d’occupation (DUH), le bouquet, la rente mensuelle et le total estimé versé sur la durée de l’espérance de vie.
Onglet « Occupé vs Libre »
Comparez les deux principales formes de viager : le viager occupé (avec DUH, prix réduit) et le viager libre (vendeur quitte le bien, rente plus élevée). Le simulateur affiche les deux calculs côte à côte avec la différence de rente mensuelle.
Onglet « Fiscalité »
Estimez l’imposition de la rente viagère selon votre âge au premier versement et votre tranche marginale d’imposition. L’abattement fiscal varie de 30 à 70 % selon l’âge.
Calcul du viager : formule et barèmes
Bouquet : Valeur occupée × % bouquet
Capital à convertir : Valeur occupée − Bouquet
Rente mensuelle : Capital ÷ (espérance de vie en années × 12)
Coefficients DUH approximatifs :
• 60 ans : 60 % — 65 ans : 55 % — 70 ans : 50 %
• 75 ans : 45 % — 80 ans : 40 % — 85 ans : 30 %
• Femmes : +5 % sur le coefficient DUH (espérance de vie supérieure)
Espérance de vie approximative (homme) :
• 60 ans : 25 ans — 65 ans : 21 ans — 70 ans : 17 ans
• 75 ans : 13 ans — 80 ans : 9 ans — 85 ans : 6 ans
• Femme : +3 ans
Exemple de calcul viager
Exemple : bien à 300 000 €, vendeur homme de 75 ans, bouquet 30 %
Résultat : L’acheteur verse 49 500 € comptant puis environ 740 €/mois. Si le vendeur vit exactement son espérance de vie, l’acheteur aura payé 165 000 € pour un bien estimé à 300 000 €.
Fiscalité de la rente viagère
• Avant 50 ans : 70 % imposable (abattement 30 %)
• 50 à 59 ans : 50 % imposable (abattement 50 %)
• 60 à 69 ans : 40 % imposable (abattement 60 %)
• 70 ans et plus : 30 % imposable (abattement 70 %)
Bouquet : exonéré de plus-value immobilière si le bien est la résidence principale du vendeur.
Prélèvements sociaux : 17,2 % s’appliquent également sur la fraction imposable.