Comment fonctionne le demembrement en SCI familiale ?

Le demembrement consiste a donner la nue-propriete des parts SCI a ses enfants en conservant l'usufruit (et donc les loyers). La valeur de la nue-propriete est determinee par le bareme de l'article 669 du CGI selon l'age du donateur. A 65 ans, la nue-propriete vaut 60% du bien. L'effet combine decote SCI + demembrement peut reduire les droits de plus de 80%.

SCI a l'IS ou a l'IR : quel regime choisir ?

La SCI a l'IR est transparente fiscalement : les revenus fonciers sont imposes au bareme progressif + prelevements sociaux (17,2%). La SCI a l'IS paie l'impot sur les societes (15% jusqu'a 42 500 euros, 25% au-dela) et permet l'amortissement. L'IS est avantageux pour capitaliser, mais la plus-value a la cession est calculee sur la valeur nette comptable.

Combien coute la creation d'une SCI familiale ?

La creation d'une SCI coute entre 1 500 et 3 000 euros chez le notaire (statuts, immatriculation, BODACC). Prevoir ensuite 500 a 1 500 euros par an pour la comptabilite et l'assemblee generale annuelle obligatoire.

Simulateur SCI Familiale 2026

Q: Quelle decote appliquer aux parts de SCI familiale ?

La decote SCI est de 10 a 15% sur la valeur des parts, admise par l'administration fiscale car les parts de SCI ne sont pas cotees et sont donc moins liquides qu'un bien immobilier en direct. La jurisprudence accepte couramment 15% sans contestation. Au-dela de 20%, le risque de redressement augmente.

Q: Quel est l'abattement donation en ligne directe ?

L'abattement est de 100 000 euros par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans. Pour un couple avec 2 enfants, le potentiel de transmission sans droits est de 400 000 euros tous les 15 ans. Les petits-enfants beneficient d'un abattement de 31 865 euros.

Calculez l’économie fiscale d’une SCI familiale : donation de parts avec décote 10–15 %, démembrement barème art. 669 CGI (abattement 100 000 €/enfant/15 ans), et comparaison IS SCI vs IR direct.

Simulez la donation de parts SCI avec décote

Valeur du bien immobilier

\u20ac

Valeur vénale estimée du bien apporté à la SCI

Décote SCI (%)

Décote fiscalement admise : 10–15 % (parts non cotées)

Nombre d’enfantsDonataires (abattement renouvelable tous les 15 ans)

Abattement déjà utilisé

\u20ac

Montant déjà consommé dans les 15 dernières années

Lien de parentéDétermine l’abattement applicable

—

Barèmes 2026 · Mis à jour avril 2026

Comment utiliser ce simulateur

Onglet « Donation Parts »

Saisissez la valeur du bien immobilier, la décote SCI (10–15 % admis pour parts non cotées), le nombre d’enfants, l’éventuel abattement déjà utilisé et le lien de parenté. Le simulateur calcule la valeur des parts après décote, la base taxable après abattement, les droits de donation et l’économie réalisée par rapport à une donation directe sans SCI.

Onglet « Démembrement »

Entrez la valeur du bien et l’âge de l’usufruitier. Le simulateur applique le barème fiscal de l’article 669 du CGI pour calculer la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété, puis estime les droits de donation et le gain fiscal du démembrement.

Onglet « SCI vs Direct »

Comparez l’imposition des revenus locatifs en SCI à l’IS (15 % puis 25 %) versus détention directe à l’IR (TMI + prélèvements sociaux 17,2 %). Le simulateur intègre la flat tax en cas de distribution des dividendes et compare les régimes de plus-value à la revente.

Barème art. 669 CGI — Usufruit et nue-propriété

Valeur de l’usufruit selon l’âge du donateur :

• Moins de 21 ans : usufruit = 90 % → NP = 10 %
• 21 à 30 ans : usufruit = 80 % → NP = 20 %
• 31 à 40 ans : usufruit = 70 % → NP = 30 %
• 41 à 50 ans : usufruit = 60 % → NP = 40 %
• 51 à 60 ans : usufruit = 50 % → NP = 50 %
• 61 à 70 ans : usufruit = 40 % → NP = 60 %
• 71 à 80 ans : usufruit = 30 % → NP = 70 %
• 81 à 90 ans : usufruit = 20 % → NP = 80 %
• Plus de 90 ans : usufruit = 10 % → NP = 90 %

Abattements donation en ligne directe :
• Par enfant : 100 000 € (renouvelable tous les 15 ans)
• Par petit-enfant : 31 865 €
• Par arrière-petit-enfant : 5 310 €

Barème IS SCI :
• 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice
• 25 % au-delà

Exemples de calcul

Exemple 1 : Donation de parts SCI, 2 enfants, sans démembrement

Valeur du bien500 000 €

Décote SCI (15 %)425 000 €

Parts par enfant212 500 €

Abattement enfant−100 000 €

Base taxable112 500 €

Droits estimés / enfant~18 194 €

Sans SCI : parts 250 000 €, base 150 000 €, droits ~28 194 €/enfant. Économie SCI : ~20 000 € total.

Exemple 2 : Démembrement, donateur 65 ans

Valeur bien500 000 €

NP (60 %, donateur 65 ans)300 000 €

Abattement enfant−100 000 €

Base taxable200 000 €

Droits estimés~38 194 €

Sans démembrement : base 400 000 €, droits ~78 194 €. Gain fiscal du démembrement : ~40 000 €.

Exemple 3 : IS SCI vs IR direct (revenus 24 000 €, charges 8 000 €, TMI 30 %)

Bénéfice16 000 €

IR direct (30 % + 17,2 % PS)7 552 €

IS SCI (15 %)2 400 €

Net IS (non distribué)13 600 €

Net IR8 448 €

L’IS SCI est plus favorable de +5 152 €/an si les bénéfices ne sont pas distribués (capitalisation).

Questions fréquentes

Quelle décote appliquer aux parts de SCI familiale ?▼

La décote SCI est de 10 à 15 % sur la valeur des parts, admise par l’administration fiscale car les parts de SCI ne sont pas cotées et sont donc moins liquides qu’un bien immobilier en direct. La jurisprudence accepte couramment 15 % sans contestation. Au-delà de 20 %, le risque de redressement augmente.

Comment fonctionne le démembrement en SCI familiale ?▼

Le démembrement consiste à donner la nue-propriété des parts SCI à ses enfants en conservant l’usufruit (et donc les loyers). La valeur de la nue-propriété est déterminée par le barème de l’article 669 du CGI selon l’âge du donateur. À 65 ans, la nue-propriété vaut 60 % du bien. L’effet combiné décote SCI + démembrement peut réduire les droits de plus de 80 %.

SCI à l’IS ou à l’IR : quel régime choisir ?▼

La SCI à l’IR est transparente fiscalement : les revenus fonciers sont imposés au barème progressif + prélèvements sociaux (17,2 %). La SCI à l’IS paie l’impôt sur les sociétés (15 % jusqu’à 42 500 €, 25 % au-delà) et permet l’amortissement. L’IS est avantageux pour capitaliser, mais la plus-value à la cession est calculée sur la valeur nette comptable (potentiellement très basse après amortissement).

Quel est l’abattement donation en ligne directe ?▼

L’abattement est de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans. Pour un couple avec 2 enfants, le potentiel de transmission sans droits est de 400 000 € tous les 15 ans. Les petits-enfants bénéficient d’un abattement de 31 865 €.

Combien coûte la création d’une SCI familiale ?▼

La création d’une SCI coûte entre 1 500 et 3 000 € chez le notaire (rédaction des statuts, immatriculation au RCS, publication au BODACC). Prévoyez ensuite 500 à 1 500 €/an pour la comptabilité et la tenue de l’assemblée générale annuelle obligatoire. Ces coûts sont amortis dès lors que la valeur du patrimoine dépasse 300 000 €.

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