Calculadora de Metro Quadrado 2026
Preço do m² nas 10 maiores capitais (FipeZAP abril/2026). Descubra o valor de venda, aluguel estimado e yield do seu imóvel — com a regra dos 0,4-0,5% ao mês.
Preço do metro quadrado nas 10 maiores capitais
Dados FipeZAP abril/2026
m²
Área útil ou privativaComparativo das 10 cidades (abril/2026)
| Cidade | Venda R$/m² | Aluguel R$/m²/mês | Yield/ano |
|---|---|---|---|
| São Paulo | R$ 10.800 | R$ 55,00 | 6,1% |
| Rio de Janeiro | R$ 9.500 | R$ 48,00 | 6,1% |
| Brasília | R$ 9.200 | R$ 50,00 | 6,5% |
| Florianópolis | R$ 10.500 | R$ 52,00 | 5,9% |
| Curitiba | R$ 8.500 | R$ 42,00 | 5,9% |
| Belo Horizonte | R$ 7.800 | R$ 38,00 | 5,8% |
| Porto Alegre | R$ 7.200 | R$ 35,00 | 5,8% |
| Recife | R$ 7.000 | R$ 35,00 | 6,0% |
| Salvador | R$ 6.500 | R$ 32,00 | 5,9% |
| Fortaleza | R$ 7.500 | R$ 37,00 | 5,9% |
—
Dados FipeZAP abril/2026 · Atualizado em abril/2026
Como usar
Aba "Preço por cidade"
Selecione sua cidade e informe a área em m². A calculadora retorna o valor estimado total de venda e o aluguel mensal médio com base nos dados do FipeZAP de abril/2026 das 10 maiores capitais brasileiras.
Aba "Venda vs aluguel"
Informe o valor do imóvel e o aluguel mensal para descobrir o yield (rentabilidade do aluguel). Aplicamos a regra de mercado de 0,4-0,5% ao mês para indicar se o imóvel está caro, justo ou barato. Comparamos também com a rentabilidade de renda fixa.
Aba "Como avaliar"
Veja os fatores que alteram o preço do m² — bairro, andar, vista, vaga, acabamento, idade, lazer. Com exemplos de ajuste para cada fator.
Fórmula
Valor estimado do imóvel:
• Valor = Preço m² × Área (m²)
• Exemplo SP 70m²: R$ 10.800 × 70 = R$ 756.000
Yield (rentabilidade do aluguel):
• Yield anual = (Aluguel mensal × 12) ÷ Valor do imóvel
• Yield mensal = Aluguel mensal ÷ Valor do imóvel
• Exemplo SP 70m²: (R$ 55 × 70 × 12) ÷ R$ 756.000 = 6,1% ao ano
Regra dos 0,4% - 0,5% ao mês:
• Yield mensal < 0,40% → imóvel CARO para investimento de aluguel
• Yield mensal 0,40% - 0,50% → preço JUSTO
• Yield mensal > 0,50% → imóvel BARATO, boa oportunidade
• Valor = Preço m² × Área (m²)
• Exemplo SP 70m²: R$ 10.800 × 70 = R$ 756.000
Yield (rentabilidade do aluguel):
• Yield anual = (Aluguel mensal × 12) ÷ Valor do imóvel
• Yield mensal = Aluguel mensal ÷ Valor do imóvel
• Exemplo SP 70m²: (R$ 55 × 70 × 12) ÷ R$ 756.000 = 6,1% ao ano
Regra dos 0,4% - 0,5% ao mês:
• Yield mensal < 0,40% → imóvel CARO para investimento de aluguel
• Yield mensal 0,40% - 0,50% → preço JUSTO
• Yield mensal > 0,50% → imóvel BARATO, boa oportunidade
Exemplos
Exemplo 1: Apartamento 70m² em São Paulo
Preço m² São Paulo (FipeZAP)R$ 10.800
Valor total estimado (70m²)R$ 756.000
Aluguel médio m²/mêsR$ 55,00
Aluguel mensal estimado (70m²)R$ 3.850
Yield bruto anual6,1% ao ano
Yield bruto mensal0,51% ao mês
ClassificaçãoBARATO (> 0,5%/mês)
Exemplo 2: Apartamento 90m² em Salvador
Preço m² SalvadorR$ 6.500
Valor total estimado (90m²)R$ 585.000
Aluguel médio m²/mêsR$ 32,00
Aluguel mensal estimado (90m²)R$ 2.880
Yield bruto anual5,9% ao ano
Perguntas frequentes
Entre as 10 maiores capitais (abril/2026), São Paulo lidera com R$ 10.800/m², seguida por Florianópolis (R$ 10.500) e Rio de Janeiro (R$ 9.500). Salvador é a mais barata entre as analisadas, com R$ 6.500/m², seguida por Recife (R$ 7.000) e Porto Alegre (R$ 7.200). A diferença entre a capital mais cara e a mais barata chega a 66%.
Use a regra de mercado do yield mensal (aluguel ÷ valor do imóvel). Abaixo de 0,40%/mês (4,8%/ano) é considerado caro — você está pagando muito pelo direito de receber aluguel. Entre 0,40% e 0,50%/mês é justo. Acima de 0,50%/mês (6%/ano) é barato. Compare também com o preço médio do m² do bairro nos portais imobiliários.
Não. O yield bruto é aluguel ÷ valor, sem descontar custos. O yield líquido costuma ser 30-40% menor, pois você tira: IPTU, condomínio (quando locador paga), seguro, manutenção, vacância (30 dias vazio = 8% do ano), taxa de imobiliária (8-10%) e IR sobre aluguel (alíquota progressiva até 27,5% no carnê-leão).
Com a SELIC a 11% ao ano e yields imobiliários em torno de 5-6% brutos (3-4% líquidos), investir em renda fixa frequentemente rende mais que comprar para alugar. Mas a decisão envolve mais que rentabilidade: estabilidade, desejo de moradia própria, valorização do imóvel e custo do financiamento. Use nossa calculadora "Comprar vs Alugar" para comparar ao longo de 10-30 anos.
Em áreas nobres o preço de venda sobe mais rápido que o aluguel, o que reduz o yield. Investidores aceitam rentabilidade baixa em troca de expectativa de valorização (ganho de capital) e menor risco de inadimplência. Bairros populares têm yield mais alto, mas risco maior de vacância, inadimplência e desvalorização. O yield é uma das variáveis — não a única.